상가건물 임대차보호법을 아시나요?

몇일전 대법원에서 권리금에 대한 판결이 나왔네요



상가 임대차 계약 기간이 만료된 후에도 세입자들이 권리금을 회수할 수 있도록 건물주가 이를 보호해야한다는 내용입니다





논란이 된 내용은 



https://cnbc.sbs.co.kr/article/10000941832?division=NAVER



위 링크 뉴스 내용입니다 



쟁점은 

1. 2010년부터 5년 동안 상가를 빌려 음식점을 운영

2. 계약 만료 직전 다른 사람에게 음식점을 넘기면서 1억4500만원의 권리금을 받기로 하고, 건물주에게 계약을 해달라고 요청

3. 건물주가 "재건축을 해야 한다"면서 계약을 체결을 거부함

4. 다음 세입자가 들어오지 못하면서 김 씨가 권리금을 못 받게 됨




임차인인 권리금 회수를 방해했다며 소송을 제기해서, 1심과 2심에서는 건물주가 승소했습니다

그런데 대법원에서 건물주가 세입자의 권리금 회수를 보호할 필요가 있며 임차인 손을 들어준거죠

임대차 기간이 지난 후에도 세입자 권리금을 보호 필요성을 인정한 판결이죠

 

 

이 판결 이후 이제 세입자도 맘데로 못바꾼다며 임대인 들이 상당히 불만이 가지고 있다고 하네요

 

 

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상가건물 임대차보호법

 

상가건물 임대차에 대한 특례로 규정된 법률이에요

 

민법에서 특별히 상가건물에 대한 규정만 강화해서 만든거죠

 

취지는 임차인 보호목적을 가지고 있답니다

 

 

상가건물 건물이라하면 사업자등록증의 대상이 되는 건물을 말합니다. 즉, 상가, 사무실 모두 해당이 된다는 거죠

 

요부분을 잘 모르시더라구요

 

 

다만, 대통령령으로 정한 환산보증금을 넘어가게 되면

 

3조 대항력과 10조 갱신요구, 권리금 관련 특약은 적용받을 수 있어요

 

 

간단히 말하면

 

임대인이 바뀌더라고 임대계약은 보장이 되고, 계약갱신을 요구할 권리, 권리금을 받을 수 있는 권리는 보장이 된다라는 내용이에요

 

 

대항력의 조건은 건물의 인도(사용중이면 된답니다)와 사업자등록을 신청하면 다음날부터 제3자에 대해 대항력이 생긴답니다

 

 

이번에 대법원에서 판결나온 부분은 권리금 대한 부분인데요

임대인은 정당한 사유없이 임차인이 권리금을 받지 못하게 방해하지 못하게 되어있답니다

 

즉, 임차인이 임대료를 3번 밀린다거나 건물이 멸실된다거나 임대차 계약 체결 당시 철거 및 재건축계획을 구체적으로 제시한 경우엔 재계약을 안해줄 수 있어요

 

 

 

현재 임대인들이 건물이 노후화 되도 임차인을 못바꾼다던가 하는 사항은 없을 것 같아요

 

계약서 작성시 건물 보수계획이 있으니 언제까지 사용 가능하다라고 명시를 하면 될 것 같아요

(다만, 이렇게 작성을 하면 임차인들이 선택하는 경우가 상당히 적겠죠? 임대료를 보다 적게해서 임대하면 임대가 가능합니다)

 

임대를 주는 것도 사업이니 계획성을 가지고 접근하는게 현재의 시점에서는 맞는거 같아요

 

특히, 상가는 보다 구체적인 계획을 가지고 투자를 하는 것을 추천드립니다

 

신규 분양도 너무 너무 조심해야해요. 신규건물 분양받으시고 손해를 많이 보시는 분들이 너무 많아요

 

 

 

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소액보증금 최우선변제제도

 

상가건물 임대차보호법이 보장해 주는 내용중 하나인 내용으로 소상공인을 보호하기 위해 만들어져 있어요

 

보호받기 위해서는 

 

건물 인도와 사업자등록증 신청, 확정일자를 받으면 가능해요

 

다만 보증금이 대통령령으로 정한 금액이하면 가능해요

 

1. 서울특별시 : 9억원

2. 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9천만원

3. 광역시, 세종특별시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만원

 

 

우선변제를 받을 보증금은

 

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 과밀억제권역 및 부산광역시 : 1천900만원

3. 광역시, 세종특별시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

 

다만, 1개의 건물에 여러명의 임차인이 있고 보증금중 일정액의 합이 건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 각 보증금액의 2분의 1에 해당하는 금액을 임차인이 비율대로 나눠서 받을 수 있습니다

(보통의 경우는 우선변제 보증금의 합의 2분의 1보다는 많아 위의 금액은 거의 보장될 것 같아요. 일부 지방의 경우는 가능할 수 있습니다)

 

 

또, 부동산중개시 꼭 안내받을 수 있는 내용이니 물어보시면 된답니다

 

 

상가건물 임대차보호법과 상가건물 임대차보호법 시행령 같이 첨부해요

 

 

상가건물 임대차보호법.pdf

0.05MB

 

상가건물 임대차보호법 시행령.pdf

0.03MB

 

 

위 파일들을 보시면 여러가지 내용들이 있는데

 

임대료 연체 없고 불법적인 행위(비동의 전대 등)만 없다면 보장을 받으실 수 있어요

 

 

 

2018. 4. 1일자로 임대차 보호기간이 5년에서 10년으로 변경되었습니다

 

임차인이 10년 동안은 영업권이 보장이 된다는 거죠.

 

임대료는 인상이 될 수는 있는데 임대인이 요구 가능한 범위는 환산보증금이 5%까지 입니다

 

추가로 요구하시면 거절하실 수 있으니 꼭 알고 계시길 바랍니다

 

모르시고 임대인이 요구하는데로 모두 인상해 주시는 경우가 있더라구요

 

 

다만 대통령령으로 정한 보증금을 초과하는 경우에는 협의해서 정하도로 되어 있답니다

 

 

 

이상 잡다한 글이었네요